초보자가 부동산 경매 사건을 검색해보면 의외로 다양한 서류를 보게 됩니다. 따라서 경매는 어려울 수 있습니다. 사실 알고 나서는 아무것도 아니거든요.오늘은 부동산 경매 서류 중 투자자들이 많이 접하게 되는 현황조사 보고서에 대해 설명해보겠습니다. 또한 소유자, 임차인, 점유자를 만난 경우, 만나지 못한 경우 등 다양한 사례를 보여드립니다. 끝까지읽어보면현황조사서가더이상낮아지지않을거라고믿어요^^법원 서류 관련 용어 (1) 현황조사서 경매가 진행되면 법원에서 집행관이라는 사람에게 매각하려는 부동산 현황을 조사해서 보고하라고 합니다.점유자가 누구인지, 소유자인지, 임차인인지, 임차인이라면 보증금 등은 얼마인지, 누가 주민등록이 되어 있는지 등을 조사해 현황조사 보고서를 만들게 됩니다^^ 현황 조사서가 사레들리다1. 소유자가 점유(점유를 하지 못한 경우)임대차 관계 0명 집행관이 조사한 일시가 나와 있습니다. 두 번에 걸쳐서 현장 조사를 했군요.부동산 임대차 정보를 보면 임대차 관계가 0명으로 되어있네요?집행관이 조사했을 때 임차인으로 볼 수 있는 사람이 없다고 결론을 내린 겁니다. 부동산 점유관계 조사서에 그 근거가 나오는 그리고 ‘부동산 점유관계란>기타’란을 보면 집행관이 왜 임차인이 없다고 판단했는지에 대한 근거가 나와 있습니다. ① 집행관은 점유자를 만날 수 없었습니다. 사실 점유자를 만날 수 있는 경우는 흔하지 않다고 할 수 있습니다. ② 집행관은 전입세대 열람을 해보게 됩니다. 이때 해당 주소지로 전입한 사람이 소유자밖에 없었습니다. 임대차보호법의 보호를 받는 임차인은 전입신고가 필수입니다. 그런데 소유자 외에 전입한 사람이 없다는 얘기는 결국 임차인이 없다고 판단한다고 보면 됩니다. 2. 소유자가 점유(점유자를 만났을 경우)집행관이 현장에서 소유자를 만난 경우입니다. ① 전입세대 열람상 : 채무자(소유자)의 모친만 등재되어 있던 상황이었습니다.②실제 현장에서 소유자를 만나 구두진술을 통해 조사된 내용을 보면 본인 가족만 거주하고 임차인은 없다고 구두진술을 받게 됩니다. 따라서 집행관은 해당 부동산은 채무자(소유자)가 점유하고 임차인은 없다고 판단한 것입니다^^3. 임차인의 점유(점유자를 만나지 못한 경우)부동산 임대차 정보란에 임대차 관계 1인으로 되어있네요?즉, 집행관이 조사한 결과 임차인이 점유하고 있다고 판단한 것입니다. 그 근거가 ‘기타’란에 표기되어 있습니다. 점유자를 직접 만날 수는 없는 상황입니다. 하지만 전입 세대 열람 결과, 소유자가 아닌 사람이 전입하고 있었던 것이군요. 이런 경우 집행관은 해당 전입자를 임차인으로 간주하게 됩니다. 그리고 ‘전입 세대 열람 결과 이 건의 채권자만 전입’되어 있다고 되어 있는데요.임차인이 보증금을 받기 위해 경매를 진행한 채권자입니다. 즉, 임차인이면서 경매 신청한 채권자입니다^^그리고 보증금 란이 공란으로 되어 있는데요. 이유는 임차인을 만나지 못했기 때문에 그 보증금을 모르기 때문에 빈칸으로 되어 있다고 보면 됩니다. 확정일자가 미상인 이유도 점유자를 만나지 못해 조사되지 않았기 때문입니다. 전입일은 전입 세대 열람으로 조사된 내용이 기재된 것입니다.4. 임차인 점유(점유자를 만난 경우)이번에는 집행관이 임차인을 현장에서 직접 만날 수 있었네요. 본인만 살고 있고 다른 세입자는 없다고 합니다 임대차 관계 조사서를 보면 보증금이 3억으로 나와 있습니다. 임차인을 만나 구두로 보증금에 대한 정보를 듣고 기재한 것입니다. 지금까지 부동산 경매 사건의 현황 조사서에 대해 살펴보았습니다. 법원이 매각하려는 부동산 점유자를 조사해 보고한 서류가 현황조사서라고 보면 됩니다^^
